中古ワンルームマンションの維持経費

中古ワンルームマンションの維持経費は以下の通りです。

・管理費・修繕積立金
・固都税
・設備費
・修繕費
・清掃費

管理費・修繕積立金

投資マンションに限らず、かかるお金です。

マンションによって額にばらつきがあります。

私が持っているマンションでは、月に合わせて7千円~1万3千円くらいです。

固都税

固都税とは固定資産税と都市計画税の略です。

投資マンションに限らず、不動産を所有すると地方税として毎年一定額納付する義務が発生します。

これら2つの税は、土地と建物の両方に対して課税されます。

固定資産税は全国どこでも課税されますが、都市計画税は市街化区域にある土地や建物にしか課税されません。

固定資産税評価額という金額をもとに計算されます。

評価額自体は地価公示価格の70%くらいの金額です。

固都税の具体的な計算式については、ここでは省略しますが、私が所有している300万円以下のワンルームマンションでは、年間で2~3万円程度です。

これを4分割で支払うので、大した負担にはなりません。

設備費

投資マンション経営で、オーナーが最も恐れているのは、設備の故障です。

一般的に設備は高額なので、1回の故障で家賃の数か月分が飛んでしまいます。

私の所有しているマンションでも何度か設備の故障があり、お金を払って修理をしてもらいました。

具体的には、以下のものになります。

・風呂の水栓
温度調節ができなくなったとのことで交換修理となりました。
工事費込みで8万円くらいです。

・換気扇
換気扇が動かなくなったとのことで修理してもらいました。
工事費込みで8万円くらいです。

その他、故障の可能性のあるものは、エアコンと給湯器です。

エアコンは10万円前後、給湯器になると30万円前後かかるとも言われています。

私が、一戸建てやアパート投資ではなく、ワンルーム投資を好む理由は、設備費の上限が見えているからです。

一戸建てやアパート投資では、設備は建物全体に及ぶため、上限が見えていませんが、ワンルームマンションであれば、せいぜい上記のものだけということになります。

修繕費

退去時・入居前の壁紙の補修や交換がほとんどですが、10年に1回とかではないでしょうか。

私は一度もやったことがありません。

入居者が喫煙者だと次の入居者から苦情が来るかもしれないので、交換必須かもしれませんが、その場合は、入居者負担での交換となるので、オーナーが負担することはありません。

清掃費

最近、国の敷金に関するガイドラインが公開され、清掃費用はオーナー負担という考え方が一般的です。

私の所有している物件は、2戸はサブリースのため、サブリース会社がすべて負担します。

残り1戸は、オーナー負担ですが、仲介契約で清掃費は賃借人から預かり償却扱いとしているので、実質清掃費はかかりません。

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