空室リスクを分散する方法

マンション投資でオーナーが最も恐れているのが、空室リスクです。

マンションは、一戸建てとは異なるので、管理費・修繕積立金という費用がかかります。

物件によっても異なりますが、家賃3万円の物件で5千円~1万円ほど、となります。

仮に家賃3万円、管理費・修繕積立金5千円の物件を所有しているとすると、
賃貸中であれば、毎月手元に2.5万円のお金が入ってきます。

ところが、賃借人が出ていってしまうと、毎月5千円分の赤字となってしまいます。

空室リスクをいかにして減らすかというのが、マンション投資の課題です。

私が実践しているのは、サブリースの利用です。

サブリースというのは、賃借人に直接貸すのではなく、サブリース会社に手数料を
支払って貸すという方法です。

例えば、サブリース料を5千円とすると、毎月2.5万円の収入から管理費・修繕積立金5千円
を差し引いて毎月2万円の利益となります。

サブリース会社は1年とか2年などの契約のため、賃借人がいてもいなくても、毎月2万円は
入ってきます。

たしかに、空室リスクは低減されるのですが、利益が減ってしまうという問題もあります。

そこで、私は、サブリース利用と利用しない物件を組み合わせて、マンション経営をし
ています。

具体的には以下の通りです。

物件A:サブリース利用なし
物件B:サブリース利用
物件C:サブリース利用

物件Aはもともとの粗利が少ないので、サブリースを利用すると損です。

この方法では、2戸は空室0なので、空室率は1/3=33.3%以上には絶対になりません。

物件Aの赤字を物件Bと物件Cで補てんするという経営手法です。

赤字店舗の赤字を黒字店舗が補てんするような考え方です。

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