中古投資マンション購入時の確認事項

中古投資マンションを購入するときは、新築の投資マンションを
購入するのとは別の確認事項があります。

賃借人の属性

年齢、性別、職業、居住年数などを確認します。

購入するのに必要な情報なので、不動産屋に問い合わせれば
だいたい教えてもらえます。

中には「なんでそんなことを聞くの」とか言う業者もありますが、
そのようなことを言う業者からの購入は避けましょう。

入居している人をオーナーが追い出すことは非常難しいです。

高齢者であれば病気になる方、お亡くなりになる方もいるでしょうし、
職業がアルバイトの方であれば仕事を失う方もいるはずです。

経営上のリスクを避けるためにも、居住者の属性確認をしましょう。

ある質問サイトで情報収集をしているときに、見つけた書き込み
に以下のように書かれていました。

「年金生活者で病気のため心配になり、ときどき見に行っている」
この時点で、投資としては失敗です。

不動産経営は、慈善事業ではなく、投資です。

オーナーは、契約でつながっている関係なので、賃借人の生活
の面倒を見る義務はありません。

このような状態にならないように、私が考える理想の賃借人は以下です。

・年齢が50歳以下
・正規雇用者もしくは扶養家族

年齢が高ければ、孤独死というリスクがあります。

孤独死があれば、敷金だけでは物件が補修しきれないリスクがあります。

非正規雇用者であれば、雇止めになったときに、家賃滞納のリスクがあ
あります。

不動産投資を行うにあたっては、自身のボランティア精神はもたないほうが
賢明です。

投資した分をいかにして回収するかということに専念しましょう。

登記情報

所有者歴、抵当有無を確認します。

所有者歴の確認についてですが、中古車の確認の考え方に似て
います。

ワンオーナーであれば、よい物件と考えられるし、頻繁に所有者が変更
になっている物件であれば、ちょっとおかしいと考えます。

抵当の有無ですが、物件の価値とはあまり関係ないのですが、抵当が
ある場合は、購入代金支払い時に完済して譲渡という作業が発生する

ため、少々手間と時間がかかる可能性があると考えておいてよいでしょう。
私は実際に上記状況の物件を購入していますが、同席せずに
1日で購入手続きは完了していて、何ら問題はありませんでした。

抵当なしの物件でよい物件があるのであれば、そちらを優先するべきです。

売却理由

不動産を売るには、それなりの理由があると考えるべきです。

確認すべきポイントは、その物件が利益が出ないので手放す
わけではないということです。

単なる資産整理ということであれば、問題ありません。

売主の属性

確認しなくてもよい項目かもしれませんが、私は確認することに
しています。

副業でやっている方は、仕事が忙しくて連絡が取りにくい
ということもあります。

バブル時代の物件の場合は、定年退職者が多いので、連絡が
取りやすい場合が多いです。

取引が問題なく進む一つの指標と考えるからです。

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